Novi zakon traži upravitelje zgrada, no otoci su ostali bez njih.
Od siječnja 2025. na snazi je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji svim stambenim i stambeno-poslovnim zgradama u Hrvatskoj nameće obvezu – moraju imati upravitelja. Riječ je o pravnoj ili fizičkoj osobi koja vodi brigu o zajedničkim dijelovima zgrade, pričuvi, osiguranju i kućnom redu. No što ako se nalazite na otoku – i nema nikoga tko bi tu uslugu pružao? Upravo to se događa u Korčuli.
Otoci bez upravitelja – zakon na papiru, ali ne i u praksi
Na nedavnoj sjednici Gradskog vijeća Grada Korčule, vijećnica Igra Šain Kovačević iz platforme Možemo! otvorila je pitanje koje pogađa mnoge – tko vodi računa o zgradama koje nemaju upravitelja? Gradonačelnik Frano Jeričević potvrdio je kako su kontakti s tvrtkama iz Splita, Dubrovnika i Zagreba rezultirali odbijenicama jer poslovanje na otoku za njih predstavlja preskup i logistički neodrživ pothvat.
Zakon jasno propisuje da, ako suvlasnici sami ne izaberu upravitelja, Grad mora imenovati prinudnog upravitelja u roku od šest mjeseci. No problem nastaje kada nema kandidata koje bi se moglo imenovati.
Kad nitko ne upravlja zgradom – zgrada propada
U stvarnosti, zgrade bez upravitelja najčešće funkcioniraju stihijski. Suvlasnici se dogovaraju samo kada dođe do nužne potrebe za popravkom, pričuva se uglavnom ne plaća, a odgovorne osobe nema. Zbog toga nema ulaganja, nema planiranja i nema sustavne brige. Svaki suvlasnik popravi “svoj dio” kako zna i može, a ostatak se zanemaruje. Takav model vodi prema postupnom propadanju zgrade. Kada nastupi veći kvar, poput pucanja cijevi, urušavanja krova ili oštećenja fasade, često dolazi do sukoba među suvlasnicima, jer nema jasnih pravila, ni zajedničkog fonda iz kojeg bi se šteta sanirala.
U takvim slučajevima, lokalna samouprava može intervenirati, ali tek ako jedan od suvlasnika to službeno zatraži. Ministarstvo pravosuđa podsjeća kako su temelji ove obveze postavljeni još 1997. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Suvlasnici su tada imali godinu dana da sklope međuvlasnički ugovor i odrede upravitelja. Ako to nisu učinili, lokalna uprava imala je dužnost imenovati prinudnog upravitelja, fizičku ili pravnu osobu koja bi privremeno vodila brigu o zgradi. Prinudni upravitelj ima iste ovlasti kao i onaj kojeg izaberu suvlasnici, uključujući pravo na donošenje odluka, pokretanje nužnih popravaka i naplatu pričuve. No u praksi se takvo upravljanje pokazalo iznimno teškim, budući da mnoge zgrade nemaju predstavnika suvlasnika, niti akumuliranu pričuvu s kojom bi upravitelj mogao djelovati.
Grad Korčula pokreće konkretne korake
Nakon vijećničkog pitanja, Grad Korčula je putem Upravnog odjela za upravljanje gradskom imovinom, gospodarstvo i turizam pokrenuo izradu detaljnog popisa svih stambenih zgrada na svom području. Popis se izrađuje u suradnji s katastrom koji ima uvid u registre suvlasnika i upravitelja. Cilj je utvrditi koje zgrade već imaju ugovorenog upravitelja, a koje su ostale bez ikakvog oblika upravljanja. Kada podaci budu dostupni, Grad planira raspisati javni poziv za upravitelje i pokrenuti niz radionica koje bi suvlasnicima približile zakon i njegove praktične implikacije.
Pravni vakuum koji traži lokalna rješenja
Otočne sredine poput Korčule posebno su ranjive kada se zakoni pišu bez razumijevanja lokalnog konteksta. U urbanim sredinama postoje desetci registriranih upravitelja, konkurencija, izbor i dostupnost. Na otocima toga jednostavno – nema. Ako država očekuje da svaka zgrada ima upravitelja, tada bi i otoci trebali imati podršku da do tog cilja dođu.
U konačnici, pitanje “Tko vodi računa o vašoj zgradi?” nije samo administrativno, niti tehničko. To je pitanje održivosti života na otoku, pitanje sigurnosti stanovanja i, u širem smislu, pitanje jednakosti pristupa osnovnim uslugama za sve građane – bez obzira žive li na kopnu ili na otoku.
Izvor: juginfo.hr
Naslovna fotografija: Photo by Meg von Haartman on Unsplash